《住房租賃條例》的落地，為住房租賃市場的規(guī)范與升級提供了頂層法律框架。在住房租賃市場中，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)、租賃權(quán)及代理權(quán)的不同，機構(gòu)化模式可以劃分為重資產(chǎn)自持、中資產(chǎn)包租、輕資產(chǎn)托管三類經(jīng)營模式。此次《條例》明確住房租賃企業(yè)的定義，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營管理權(quán)的他人住房 開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)，這一定義明確了三種模式下住房租賃企業(yè)的合法地位。

在住房租賃市場中，采用中資產(chǎn)包租模式的長租公寓機構(gòu)數(shù)量已顯著收縮?；厮菸覈》孔赓U行業(yè)發(fā)展初期，該模式之所以能成為主流經(jīng)營方式，核心在于市場上行期的環(huán)境適配性——當租賃需求旺盛、租金穩(wěn)步上漲時，模式的收益空間可覆蓋成本壓力，擴張邏輯具備可行性。然而，這一模式的固有弊端，在市場周期轉(zhuǎn)向下行時被持續(xù)放大，最終導(dǎo)致風(fēng)險集中爆發(fā)。其核心癥結(jié)在于租金“剛性兌付” 的特性。

當前住房租賃市場正處于明確的下行階段，這一環(huán)境恰好擊中了中資產(chǎn)包租模式的核心痛點，也成為該模式下機構(gòu)數(shù)量顯著收縮的直接誘因。

在市場下行期，租賃需求疲軟、租金漲幅停滯甚至回落，而中資產(chǎn)包租模式的“剛性兌付” 特性并未因市場變化而松動：機構(gòu)仍需按原合同約定，向業(yè)主支付固定租金——這部分成本占比超 50% 的剛性支出，在出租端收益下滑時，直接將利潤空間進一步擠壓，甚至陷入“收租成本高于出租賃金”的倒掛困境；同時，前期裝修、運營的高投入尚未回本，疊加空置率因需求不足而攀升，機構(gòu)現(xiàn)金流承壓急劇加劇，原本就脆弱的資金鏈極易斷裂。

對業(yè)主而言，下行期也讓“剛性兌付”的隱性風(fēng)險徹底暴露。市場上行時，業(yè)主能穩(wěn)定獲得保底租金，風(fēng)險被掩蓋；但當下行期機構(gòu)出租受阻、現(xiàn)金流告急，“高收低出”的窟窿難以填補，“長租短付”的操作便可能成為機構(gòu)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的選擇，最終極易觸發(fā)“暴雷”，導(dǎo)致業(yè)主租金無法兌現(xiàn)，權(quán)益受損從潛在風(fēng)險變?yōu)楝F(xiàn)實問題。

更關(guān)鍵的是，下行期徹底打破了中資產(chǎn)模式“規(guī)模擴張即收益增長” 的邏輯：此前部分機構(gòu)為搶占市場盲目收房，而當下出租能力不足的問題集中爆發(fā)，大量空置房源不僅無法產(chǎn)生收益，反而持續(xù)消耗機構(gòu)的租金成本與運營成本，形成 “收房越多、虧損越重” 的惡性循環(huán)，最終讓機構(gòu)難以抵御市場下行壓力，只能選擇收縮甚至退出市場。

隨著中資產(chǎn)包租模式頻繁爆雷，輕資產(chǎn)托管模式和重資產(chǎn)自持模式的市場占比逐步提升，其中輕資產(chǎn)托管模式更是逐步取代中資產(chǎn)包租模式，成為當前市場的主流選擇，目前在頭部企業(yè)中占比已超七成。集中式租賃住房以及大型住房租賃社區(qū)多采用的是重資產(chǎn)自持的模式，這些項目主要包括以集體土地建設(shè)用地建設(shè)、城中村改造、租賃住房用地新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建以及企事業(yè)單位自建的租賃住房。分散式民宅多采用的是輕資產(chǎn)托管模式，輕資產(chǎn)托管模式是指業(yè)主委托專業(yè)租賃機構(gòu)面向租客提供租賃服務(wù)，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專業(yè)租賃機構(gòu)則通過提供服務(wù)獲取收益。在這種模式下，專業(yè)租賃機構(gòu)受產(chǎn)權(quán)人（出租人）委托代理房屋租賃事宜，業(yè)主仍保留房屋的租賃決策權(quán)。

以作為輕資產(chǎn)托管模式典型案例的貝殼省心租來看，其核心經(jīng)營特點可概括為：以“不賺租金差價、依靠服務(wù)提效盈利”重構(gòu)租賃關(guān)系，保障業(yè)主收益穩(wěn)定和租客體驗透明；依賴貝殼已有的線下人店網(wǎng)絡(luò)與平臺流量，實現(xiàn)房源規(guī)?；@取與高效去化，形成可持續(xù)的服務(wù)驅(qū)動模式。其它的各大租賃企業(yè)輕資產(chǎn)托管模式，也都有其典型特點。

輕資產(chǎn)托管模式能精準直擊業(yè)主痛點，推動更多閑置房源進入市場。在住房租賃市場中，個人業(yè)主長期面臨“出租難、管理累、收益不穩(wěn)”的三重困擾，這些問題不僅削弱了業(yè)主的出租積極性，也導(dǎo)致大量存量房源難以納入規(guī)范化租賃市場。輕資產(chǎn)托管模式依托“全周期托管 服務(wù)，有效破解了業(yè)主“出租耗時費力卻效果不佳 的困境。同時，平臺化的輕資產(chǎn)托管企業(yè)憑借專業(yè)能力及流量優(yōu)勢，能夠降低房屋空置風(fēng)險，為業(yè)主帶來穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流回報。以貝殼省心租為例，最新調(diào)研數(shù)據(jù)表明，因 “租后服務(wù)節(jié)省時間” 選擇省心租的業(yè)主占比最高，達到77.10%；選擇“租金穩(wěn)定有保障”的占比也達68.29%。此外，通過對房源進行標準化驗房與維護，明確房屋損耗責(zé)任，并提供資產(chǎn)保險等兜底服務(wù)，讓業(yè)主不必擔憂房屋遭不當使用，真正實現(xiàn)“托管即安心”。在輕資產(chǎn)托管模式下，業(yè)主對空置房源的出租意愿得到顯著提升。

當前租客對租賃住房的需求已從“有房租”升級為“租好房”。無論是日益增多的 90 后、00 后年輕租客，還是家庭型租客群體，對高品質(zhì)居住空間和完善租后服務(wù)的需求都在持續(xù)提升。而輕資產(chǎn)托管模式恰好能針對性解決這一需求變化：通過標準化運營改造，分散式民宅 “臟、亂、差、舊” 的傳統(tǒng)問題得到逐步改善，為租客提供更優(yōu)質(zhì)的居住體驗。隨著這種模式的深入推廣，住房租賃市場正沿著規(guī)范化軌道邁向更高質(zhì)量的發(fā)展階段，實現(xiàn)業(yè)主、租客與市場的多方共贏。

筆者介紹：

鄒琳華，畢業(yè)于南京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院，獲經(jīng)濟學(xué)博士學(xué)位。2009年進入中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院（原中國社科院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所），長期從事城市與房地產(chǎn)領(lǐng)域的研究?，F(xiàn)為中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，中國社會科學(xué)院大學(xué)教授，中國社會科學(xué)院“住房大數(shù)據(jù)動態(tài)監(jiān)測”實驗室孵化項目負責(zé)人。兼中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任、緯房研究院（緯房指數(shù)）首席專家、世界華人不動產(chǎn)學(xué)會理事。曾為美國紐約市立大學(xué)巴魯克學(xué)院不動產(chǎn)系訪問學(xué)者一年(2011一2012)。長期從事城市與房地產(chǎn)領(lǐng)域的理論與政策研究，研究方向包括房價指數(shù)、房地產(chǎn)周期、住房政策、城市發(fā)展等。主持中國社會科學(xué)院實驗室孵化專項資助項目1項，中國社會科學(xué)院國情調(diào)研重大項目2項、國家自然科學(xué)基金面上項目1項、上級交辦研究項目多項。主持建設(shè)“住房交易與價格大數(shù)據(jù)監(jiān)測”數(shù)據(jù)庫。主持多維高頻房價指數(shù)“緯房指數(shù)”編制，有效促進了我國房地產(chǎn)市場透明度的提升。出版《中國房地產(chǎn)周期波動區(qū)域差異研究》、《基于大數(shù)據(jù)的城市住房價格重復(fù)交易指數(shù)研究》等6部中文學(xué)術(shù)專著，于Springer出版英文專著《Housing Reform and China’s Real Estate Industry, Review and Forecast》（合著）一部。在《財貿(mào)經(jīng)濟》、《統(tǒng)計研究》等各類權(quán)威核心期刊上發(fā)表論文數(shù)十篇，在《光明日報》、《經(jīng)濟日報》、《經(jīng)濟參考報》、《澎湃新聞》等主流媒體上發(fā)表評論文章近百篇。擔任《房地產(chǎn)藍皮書》及《住房綠皮書》副主編，參與《經(jīng)濟藍皮書》等品牌報告的撰寫。長期持續(xù)為住房政策建言，并獲多項批示。

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